房屋租賃市場(chǎng)管理的相關(guān)法律問題

　　現(xiàn)行有關(guān)房屋租賃的法律、法規(guī)，除合同法外，也多是從行政管理的角度來進(jìn)行規(guī)范的，并由此而構(gòu)成了對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行行政管理的法理基礎(chǔ)。與此相關(guān)的法律問題主要有三：

　　(一)行政許可———如何對(duì)待市場(chǎng)準(zhǔn)入問題

　　行政許可是現(xiàn)代各國(guó)行政機(jī)關(guān)在管理社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)中普遍采用的一項(xiàng)法律制度。就房屋租賃市場(chǎng)而言，《租賃條例》曾設(shè)置了房屋租賃許可制度。中國(guó)入世后，為履行中國(guó)政府的承諾，深圳市從2002年5月10日開始，正式取消了《房屋租賃許可證》制度及相關(guān)規(guī)定。基于同樣的理由，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)設(shè)置其他市場(chǎng)準(zhǔn)入限制也就失去了法律基礎(chǔ)。但《房屋租賃許可證》取消了，并不意味著所有房屋都能合法進(jìn)入租賃市場(chǎng)。從現(xiàn)行的法律規(guī)定來看，有些房屋依法根本就是不能出租的，譬如違法、違章建筑等。

　　(二)行政征收———房屋租賃市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)減少行政收費(fèi)

　　行政征收分為行政征稅和行政收費(fèi)兩類。在深圳，對(duì)房屋租賃行為除法定的租賃稅外，對(duì)房屋出租人征收的行政收費(fèi)項(xiàng)目主要有房屋租賃管理費(fèi)、土地使用費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、創(chuàng)建安全文明小區(qū)費(fèi)。目前，深圳的私房租賃綜合稅率為14.4%，比北京的6%、上海的5%都要高，通過征稅，應(yīng)該完全能夠滿足政府對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行行政管理的需要。當(dāng)前，國(guó)家正在清理各種行政事業(yè)性收費(fèi)，并提出了“費(fèi)改稅”的基本政策走向。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在征收私房租賃綜合稅之外，取消其他各種行政收費(fèi)，應(yīng)該是一個(gè)大的發(fā)展趨勢(shì)。《租賃條例》規(guī)定征收房屋租賃管理費(fèi)，只能作為過渡性措施予以保留。

　　(三)法律適用問題———“一市兩制”不符合法制統(tǒng)一的要求

　　當(dāng)前，需要特別關(guān)注的是如何正確適用作為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》和作為省地方性法規(guī)的《廣東省流動(dòng)人員租賃房屋治安管理規(guī)定》。根據(jù)立法法和全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)決定，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)只要遵循法律、行政法規(guī)的基本原則，可以根據(jù)特區(qū)的具體情況和實(shí)際需要作出規(guī)定，甚至可對(duì)法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)作變通性規(guī)定，在本特區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施。因此，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)在特區(qū)范圍內(nèi)無疑具有優(yōu)先適用的效力。至于深圳市所轄特區(qū)外的寶安、龍崗兩個(gè)區(qū)，在法律適用上，按照全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳于1995年12月27日《關(guān)于深圳市人大及其常委會(huì)制定的法規(guī)適用于該市行政區(qū)域內(nèi)問題的復(fù)函》，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)可以在該兩個(gè)區(qū)范圍內(nèi)適用：只是當(dāng)與廣東省地方性法規(guī)相沖突時(shí)，才應(yīng)當(dāng)適用后者。

　　如果按照前述適用原則，則可能出現(xiàn)在特區(qū)范圍內(nèi)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》，而在寶安、龍崗兩個(gè)區(qū)，則執(zhí)行《廣東省流動(dòng)人員租賃房屋治安管理規(guī)定》。這種“一市兩制”局面的出現(xiàn)，應(yīng)該說是不符合法制統(tǒng)一要求的。