房屋租賃市場管理的相關法律問題

　　現行有關房屋租賃的法律、法規，除合同法外，也多是從行政管理的角度來進行規范的，并由此而構成了對房屋租賃市場進行行政管理的法理基礎。與此相關的法律問題主要有三：

　　(一)行政許可———如何對待市場準入問題

　　行政許可是現代各國行政機關在管理社會政治、經濟、文化活動中普遍采用的一項法律制度。就房屋租賃市場而言，《租賃條例》曾設置了房屋租賃許可制度。中國入世后，為履行中國政府的承諾，深圳市從2002年5月10日開始，正式取消了《房屋租賃許可證》制度及相關規定�；�于同樣的理由，對房屋租賃市場設置其他市場準入限制也就失去了法律基礎。但《房屋租賃許可證》取消了，并不意味著所有房屋都能合法進入租賃市場。從現行的法律規定來看，有些房屋依法根本就是不能出租的，譬如違法、違章建筑等。

　　(二)行政征收———房屋租賃市場應當減少行政收費

　　行政征收分為行政征稅和行政收費兩類。在深圳，對房屋租賃行為除法定的租賃稅外，對房屋出租人征收的行政收費項目主要有房屋租賃管理費、土地使用費、衛生費、創建安全文明小區費。目前，深圳的私房租賃綜合稅率為14.4%，比北京的6%、上海的5%都要高，通過征稅，應該完全能夠滿足政府對房屋租賃市場進行行政管理的需要。當前，國家正在清理各種行政事業性收費，并提出了“費改稅”的基本政策走向。從長遠來看，在征收私房租賃綜合稅之外，取消其他各種行政收費，應該是一個大的發展趨勢�！蹲赓U條例》規定征收房屋租賃管理費，只能作為過渡性措施予以保留。

　　(三)法律適用問題———“一市兩制”不符合法制統一的要求

　　當前，需要特別關注的是如何正確適用作為深圳經濟特區法規的《深圳經濟特區房屋租賃條例》和作為省地方性法規的《廣東省流動人員租賃房屋治安管理規定》。根據立法法和全國人大常委會授權決定，深圳經濟特區法規只要遵循法律、行政法規的基本原則，可以根據特區的具體情況和實際需要作出規定，甚至可對法律、行政法規和地方性法規作變通性規定，在本特區范圍內實施。因此，深圳經濟特區法規在特區范圍內無疑具有優先適用的效力。至于深圳市所轄特區外的寶安、龍崗兩個區，在法律適用上，按照全國人大常委會辦公廳于1995年12月27日《關于深圳市人大及其常委會制定的法規適用于該市行政區域內問題的復函》，深圳經濟特區法規可以在該兩個區范圍內適用：只是當與廣東省地方性法規相沖突時，才應當適用后者。

　　如果按照前述適用原則，則可能出現在特區范圍內執行《深圳經濟特區房屋租賃條例》，而在寶安、龍崗兩個區，則執行《廣東省流動人員租賃房屋治安管理規定》。這種“一市兩制”局面的出現，應該說是不符合法制統一要求的。