張庭賓：未來3年或將出現房地產泡沫的大破滅

　　摘要：市場輿論信號也不太妙，唱空樓市者越來越少——政府日益兩難，房地產商只會唱多到底，早期唱空樓市者在預言一再落空后也無顏面再唱。這正反映了一個大泡沫最后階段的特征，即當市場上再無唱空者時，市場將迎來由多頭向空頭的轉折。

　　不斷升級的房地產泡沫，也許是未來國民財富的頭號威脅。

　　一個國家的崛起和社會發展總會遇到各種挑戰，演變出各種財富再分配，其成敗利鈍再反映在經濟和資本市場上，有贏家，也有輸家；有共贏，也會有共輸。

　　絕大多數的博弈只牽涉到局部人的利益再分配，筆者一般不會太在意，因為不得不承認“水至清則無魚”——大多數人的人性是自私的，有聰明愚鈍之別，實力強弱之分，隨機動態的利益博弈和財富轉移從未有一刻停止過。

　　盡管總期盼理性共贏，但由于人性的貪婪和自私，現實往往事與愿違，因而筆者并不盲目奢求人性的喜劇，但是絕不能容忍的是——出現了絕大多數人慘輸，極少數人贏，乃至所有參與者共輸的大悲劇。

　　共輸的大災難是否杞人憂天呢？非也，在未來三年內，出現這種惡之果的概率并不低。如果大多數國人出現財富嚴重縮水，致使不少人難以維系最基本的生活水平，就會激化我們的內部矛盾。

　　1974年，偉大的歷史學家湯因比在《展望21世紀》一書中斷言：“世界的統一是避免人類集體自殺之路。在這點上，現在各民族中最充分準備的，是兩千年來培育了獨特思維的中華民族。”給人類的未來指出了一條生路。

　　對此，本人深為贊同，中華文明的“和”基因——儒家人與人的和諧、道家人與自然的和諧、佛家人的肉體與心靈的和諧——是新的全球多極化的核戰國時代的寶貴精神財富，它有可能消化和融合“以外部擴張掠奪滿足內部欲望膨脹”的西方主流文明。否則，在地球村時代，各大國和各種文明惡性競爭必是囚徒困境，甚至將導致自我毀滅的大劫難。

　　那么，有什么力量會阻礙中華文明的偉大復興呢？

　　一、臺海戰爭或東亞局部戰爭；二、紙幣系統崩潰的危機，中國深受重創，無以復原；三、中國房地產大泡沫破滅的危機。

　　此三者中，由于大閱兵所展示的中國軍事實力，戰爭威脅已經不大；以美元為中心的全球紙幣系統的崩潰，其應對的方法也比較簡單，即中國官方、金融機構和民間大規模增加黃金儲備。這個巨大的隱患，我們過去4年多不斷呼吁，各方面日益重視，民間儲備黃金熱潮興起，其威脅力也在下降。

　　最令人頭疼的是，房地產泡沫的隱患正日益放大，如果不能果斷有效遏制其繼續膨脹的態勢，假如再膨脹三年，將難免出現巨大雪崩。因此千萬不能小覷房地產泡沫破滅的危機，房地產危機歷來處于經濟和金融危機的核心環節。1990年的日本金融危機后，日本的樓市價格最大下跌了85%，由此引發了信貸危機的無底洞，無數金融機構和房地產企業破產。在1997～1998年的亞洲金融危機中，我國香港地區樓市最大慘跌70%，數十萬計的購房者淪為“負資產”一族。

　　在2008年，中國投資者已經品嘗到上證指數一度狂跌72.8%，最多時高達7萬億元的流通股財富蒸發的滋味。而如果說有什么泡沫破滅后果會超過A股，那么就是樓市。因為A股財富是10萬億元人民幣級的，而房地產是100萬億元級的。A股大跌只是輸掉過去的財富積累，房產大跌不僅將輸掉過去，更將輸掉未來自己以十年計的預期收入。

　　現在房地產泡沫的瘋狂已經一點也不亞于2007年春的A股。進入2009年二季度以來，特別明顯的是，大眾房地產狂熱進一步升級。在杭州的公交車上，幾乎每個人都在談論買上百萬的房產。另外一個不祥之兆是，房地產里面的玩家越來越只剩下了公眾資產公司——包括國有企業、上市公司和保險資金——它們的錢大多都不是經營者自己的，而投機購房者，其資金也主要來自于銀行貸款。這與2008年三季度美國房地產泡沫破滅前頗為相似，即國家和公眾財富成為最后的接盤者和埋單者。

　　各種理性數據更是提醒房地產危機的日益逼近——自亞洲金融危機以來，國內房價已經上漲超過了10年，大都市中心區已經上漲超過10倍，三線城市的房價也上漲超過3倍；房價收入比遠遠高于國際水準；房租收益率遠遠低于房貸利率。

　　市場輿論信號也不太妙，唱空樓市者越來越少——政府日益兩難，房地產商只會唱多到底，早期唱空樓市者在預言一再落空后也無顏面再唱。這正反映了一個大泡沫最后階段的特征，即當市場上再無唱空者時，市場將迎來由多頭向空頭的轉折。

　　如果一個房地產膨脹周期分為10個階段，現在大約進入了第8個階段，盡管未來房價短期內仍可能上漲，但如果再上漲20%～30%，未來3年內一定會出現房地產泡沫的大破滅。

　　如果要防止房價未來大跌，就一定要防止房價現在大漲，就必須切實落實中央穩定房價的要求。

　　一言以蔽之，無論對個人還是國家，現在可能是對房地產泡沫“亡羊補牢”的最后機遇期了！