調查顯示：我國地價的決定性因素是市場供求關系
來源：網絡資源 2009-10-29 21:03:22
摘要：值得注意的是，由于土地從購買到開發銷售，一般有２至３年時間，期間房價會隨經濟周期而變化調整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數千萬元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣后的土地閑置監管問題值得高度關注。
國土資源部開展的房地產項目用地地價專項調查結果顯示，從我國土地市場實踐看，最終影響地價的決定性因素主要是市場供求關系。
記者２６日從國土資源部獲悉，由中國土地勘測規劃院、國土資源部土地利用管理司從今年５月底開始進行的這項調查，范圍為全國１０５個地價動態監測城市，調查方式為城市內分區域隨機抽樣，對象主要是２００６年以來取得土地且已進入銷售階段的商品房開發項目，部分房地產市場不夠活躍的城市選取了少量２００４年、２００５年取得土地的案例。此次測算案例統一為以招拍掛方式、“凈地”形式公開出讓的商品房用地。在６２０個有效案例中，銷售房價最高為４５０００元／平方米，最低為１１３０元／平方米；地價占房價最低比例為５．３％，最高為５８．６％。大多數案例的地價房價比在１５％至３０％之間。全部案例平均為２３．２％，其在３０％以下的約占７８％。按案例所處地域劃分，東部地區案例３１６個，地價房價比平均為２７％；中部地區案例１５８個，地價房價比平均為２１％；西部地區案例１４６個，地價房價比平均為１８％。
國土資源部專項調查結果認為，從我國土地市場實踐看，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關系，而土地需求直接受開發企業對未來房價預期的影響。在招拍掛出讓國有土地時，開發企業之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預期以及期望實現的利潤，預期房價扣除建安成本和利潤后即為開發企業報價。預期普遍向好則競價激烈、“價高者得”，反之則底價成交甚至流拍、流標頻現。除預期因素外，近幾年部分城市出現個別樓面地價高于周邊房價即所謂“天價地”現象，與土地自身區位、其他行業資金進入以及企業上市融資、資本運營等多種因素也密切相關，其中“地段越好、房子越好賣”的規律導致開發企業間競爭激烈。
此次調查房價為商品房開盤時平均售價，地價為土地出讓時樓面地價。土地取得時間為取得國有土地使用權證時間。值得注意的是，由于土地從購買到開發銷售，一般有２至３年時間，期間房價會隨經濟周期而變化調整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數千萬元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣后的土地閑置監管問題值得高度關注。
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